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買房是老百姓生活中的大事，因為買房而產(chǎn)生的糾紛日漸增多，種類層出不窮。近日，陜西省西安市未央?yún)^(qū)人民法院公布了10起因定購商品房而引發(fā)的合同糾紛案件。那么在簽訂合同的過程中，大家該怎樣維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？我們來看看其中的一起典型案例，分辨下“預(yù)約單”與正式買賣合同的區(qū)別。

2016年6月，被告某公司取得某商業(yè)地產(chǎn)項目的商品房預(yù)售許可證。2018年5月，該公司與原告潘某簽訂了《認(rèn)籌協(xié)議書》，約定潘某自愿參加被告公司開發(fā)的某寫字樓認(rèn)籌活動，并交納3萬元認(rèn)籌金，待成功選購寫字樓后，再簽訂項目定購單，認(rèn)籌金則自動轉(zhuǎn)為訂金。

簽訂協(xié)議書的當(dāng)日，潘某按約定交納了3萬元認(rèn)籌金，兩周后，選定了寫字樓，并與被告公司簽訂了定購單，對房號、建筑面積、總價、首付款、余款支付方式等事項作了約定，并明確簽約日期為2018年5月23日前。同年5月22日，潘某向被告支付首付款20萬元。

之后，因潘某的按揭貸款資格未能通過銀行審核，雙方亦未能在定購單約定的日期簽訂正式商品房買賣合同，后雙方產(chǎn)生分歧，致使購房目的無法實現(xiàn)，2021年4月，原告潘某訴至未央法院，要求解除合同，由被告退還已付房款并支付利息。

未央法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的定購單為有效協(xié)議，并就房號、面積、房款總款及支付方式進(jìn)行了約定，但對交付條件、交付時間、交付時房屋的狀況、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任的承擔(dān)、解決爭議的方法等事項沒有明確約定，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該定購單應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)約合同，原、被告在簽訂正式的商品房買賣合同之前均享有繼續(xù)磋商的權(quán)利。

民法典第五條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。本案當(dāng)事人在訂立預(yù)約合同后，長達(dá)3年的時間未能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方對房屋的交付條件、交付時間、交付時房屋的狀況等事項無法達(dá)成一致意思表示，致使定購單約定事項已不能繼續(xù)履行，依法應(yīng)予以解除。

最終，未央法院依法判決原告潘某與被告某公司簽訂的定購單解除，由被告返還原告已付房款并支付利息。宣判后，雙方均未上訴，案件已經(jīng)生效。

承辦法官提醒，現(xiàn)實生活中，購房者一定要注意簽訂的意向書、訂購書、預(yù)訂書等文件，這些材料的名稱和形式花樣繁多，大家要區(qū)分它們與正式商品房買賣合同的區(qū)別。

“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容是，具備雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期。同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件。”承辦法官解釋，“反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同，預(yù)約合同以簽訂本約為目的，預(yù)約各方應(yīng)當(dāng)誠信磋商，若一方不履行預(yù)約合同約定的訂立本約合同義務(wù)的，對方可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，此時，賠償范圍原則上應(yīng)當(dāng)以信賴?yán)�益為限，即守約方的損失應(yīng)以本約合同不能簽訂的損失為限，而不是本約合同不能履行的損失�！�