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買房,一直以來都是社會討論的熱點話題,因為房子不僅承擔了居住的使用功能,其背后更掛鉤了教育、醫(yī)療以及能夠給到的商業(yè)交通配套等。然而,現(xiàn)實生活中因為限購政策、房屋貸款資格等種種因素,經(jīng)常有人借用他人名義購房。當借名買房糾紛發(fā)生時,房子該判給誰呢?

上海市第一中級人民法院曾審理過一起案件:1994年,陳某于上海購置了涉案房屋,2017年補辦不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,登記所有權(quán)人為陳某。因陳某在他案中主張涉案房屋為其所有,故陳某的女婿谷某訴至法院要求確認涉案房屋實際為谷某及妻子所有。谷某稱,1994年時因其為日本人,其妻子因定居日本而注銷中國國籍,故其夫婦受當時政策限制無法以自己名義購房,從而借用岳父陳某的名義購房;房屋購房款來源于谷某公司一次性給予其的530萬日元海外津貼;2008年起,涉案房屋由谷某及妻子出租給他人并收取租金,房屋買賣合同、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、契稅文件、購房發(fā)票等材料也均由谷某及妻子保管。陳某稱,購房款是谷某公司欲承租涉案房屋而一次性給予陳某的十年租金,購房合同、產(chǎn)權(quán)證等材料由谷某保管是為了防止派出所檢查。一審認定實際購房者為谷某及妻子,陳某不服,上訴至上海一中院。二審中,谷某提供新證據(jù)證明其現(xiàn)在具有中國國籍。

上海市第一中級人民法院認為,本案爭議焦點在于谷某及妻子是否與陳某之間存在借名買房事實。經(jīng)查,根據(jù)谷某公司出具的聲明書,涉案房屋的購房款來源于公司給予谷某的一次性海外津貼,而陳某主張購房款為谷某公司給予的十年租金不符合常理,且遠超當時的市場租金標準,故一中院采納谷某對購房款來源的主張;其次,結(jié)合涉案證據(jù),房屋購入后一直由谷某及妻子實際控制并收益,房屋權(quán)屬證書及購房發(fā)票等材料一直由谷某及妻子長期持有并無不當,因涉案房屋購買時間為1994年,涉案房屋當時屬于內(nèi)銷房,由于政策限制,谷某及妻子以自身名義購房確存困難,故借名買房存在合理性。因2001年上海市內(nèi)外銷商品住房已并軌,內(nèi)外銷商品房的銷售對方限制取消,已經(jīng)不存在規(guī)避國家政策之嫌,本案亦不存在其他導致民事行為無效的情形,因此谷某及妻子與陳某的買房合意有效,陳某需協(xié)助谷某及妻子辦理房屋過戶手續(xù)。

民法典第二百一十六條規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。由此法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。但在借名買房糾紛中,會出現(xiàn)實際購房人與登記所有權(quán)人不一致的情況,故法院需審慎查明雙方當事人之間是否存在有效的借名買房合意。首先要查明雙方之間有無書面約定,若有書面約定則一般可認定存在借名買房事實;若無書面約定則將從三個維度進行分析,即借名買房的原因是何?購房款由誰支付?房屋實際占有使用人是誰?通常情況下,若購房者因為房產(chǎn)限購政策或者銀行貸款資格而借用他人名義,雖違反了調(diào)控政策或信貸監(jiān)管政策,但因上述政策不屬于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,所以不能直接認定雙方之間的借名協(xié)議無效;對于借名人出資的原因,法院要從借名人的經(jīng)濟狀況、定金和首付款的付款憑證、雙方的財務狀況及還款能力證明、證人證言等綜合分析判斷;實際占用房產(chǎn)是判斷借名事實的重要因素,可以通過房屋實際居住情況、物業(yè)費及維修基金等相關費用的繳納情況、租金收取等綜合進行判定。

借名買房的雙方雖在購房之初具有較強的互信,但是眾多案件顯示,因房價上漲、關系破裂等原因,雙方后續(xù)易產(chǎn)生房屋確權(quán)糾紛,故而為了保護實際購房人的合法權(quán)益,建議在購房過程中遵守各項政策規(guī)定,盡量不要借用他人名義購房。

(作者系上海市第一中級人民法院法官助理,法治日報全媒體記者蒲曉磊整理)