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簽訂房屋租賃合同時(shí),需注意違約責(zé)任的相關(guān)認(rèn)定。租客若想提前解除租賃合同,需注意自身行為是否違約及需要承擔(dān)的違約責(zé)任。出租方即使同意租客提前退租、雙方解除租賃合同,也并不等同于豁免租客違約責(zé)任,其仍然可以按照合同約定向租客收取違約賠償金。

近日,上海市第一中級(jí)人民法院審理了這樣一起案件:2019年8月20日,趙某作為出租方與作為承租方的單某簽訂《房屋出租合同》,約定趙某將名下某房屋出租給單某用于居住,租賃期限自2019年9月1日起至2021年8月30日止;月租金人民幣8600元。該合同約定:“承租方在合同期限屆滿前,提前解除合同的,出租方可書面通知承租方解除本合同,承租方應(yīng)向出租方支付數(shù)額相當(dāng)于1.5個(gè)月租金(即人民幣12900元)的違約金�！�

2021年3月4日,單某向趙某發(fā)送微信表示打算退租。趙某同意,雙方約定2021年6月1日退房。2021年6月2日,趙某在微信中表示,“依據(jù)租房合同,現(xiàn)在出租方正式書面通知承租方解除本合同,承租方應(yīng)向我方支付合同約定的違約金及拖欠房租。”單某表示,前期微信告知提前退租時(shí),趙某并未提出異議并接受了承租方支付的退租前租金,因此單某認(rèn)為雙方已經(jīng)就退租達(dá)成一致,原租賃合同已經(jīng)提前終止,雙方互不違約,并應(yīng)按實(shí)結(jié)算押金。趙某則表示同意提前解除合同的前提條件是按照合同約定支付違約金,否則不會(huì)同意提前解除合同。

基于此,趙某向一審法院提起上訴,要求單某承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院審理后判決:確認(rèn)單某與趙某簽訂的《房屋租賃合同》解除;單某支付趙某違約金人民幣12900元。

單某不服,向上海市第一中級(jí)人民法院提出上訴,請(qǐng)求駁回趙某訴請(qǐng)。

上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為,依法成立的合同約束當(dāng)事人誠(chéng)信、全面履約。本案中房屋租賃合同明確上訴人應(yīng)租住房屋直至2021年8月31日,上訴人提前退租的行為明顯違約,被上訴人接收租金、同意退租并不等同于免除上訴人的違約責(zé)任,上訴人認(rèn)為應(yīng)免除自身違約責(zé)任之主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù),二審法院不予支持。

民法典第五百零九條規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第五百六十二條規(guī)定,當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。第五百六十六條規(guī)定,合同因違約解除的,解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,但是當(dāng)事人另有約定的除外。第五百七十七條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

根據(jù)上述規(guī)定,民事雙方當(dāng)事人簽訂合約后應(yīng)當(dāng)自覺全面履行義務(wù),非因雙方約定免責(zé)事由外的理由解除合約的,違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,并根據(jù)合同約定或視情況補(bǔ)償損失。

本案中,單某于租期屆滿前主動(dòng)要求退租,該行為本身屬于違約行為,根據(jù)民法典及合同相關(guān)約定,單某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,支付1.5倍的房屋租金作為違約金。趙某雖同意單某提前退租,但并未明確表示豁免其違約責(zé)任,雙方就違約金也未簽訂任何補(bǔ)充或變更協(xié)議。至于單某認(rèn)為雙方就退租已達(dá)成一致、原租賃合同提前終止無須承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn),需要注意的是,本案中即使租賃雙方就租賃關(guān)系解除達(dá)成一致,也并不影響對(duì)單某違約行為的認(rèn)定,除非出租方明確表示免除承租方的違約金,否則承租方仍然需要承擔(dān)違約責(zé)任�；�于此,單某以趙某同意退租為由,請(qǐng)求二審法院免除其違約金,此等訴求沒有法律依據(jù),二審法院不予支持。

在簽訂房屋租賃合同時(shí),一定要格外關(guān)注違約責(zé)任及相關(guān)賠付的條款。從租客角度而言,提前退租本身即構(gòu)成違約,需要承擔(dān)違約責(zé)任。如果想要免除自身違約責(zé)任,可以與合同相對(duì)方重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議或留存相應(yīng)書面約定;從出租方角度而言,為避免不必要的爭(zhēng)端,可以善意提醒租客注意違約行為及后果,如果租客仍然執(zhí)意提前退租,可通過書面或其他便于留痕的方式告知出租方保留追究違約責(zé)任的權(quán)利。

(作者系上海市第一中級(jí)人民法院法官助理,法治日?qǐng)?bào)全媒體記者蒲曉磊整理)