亚洲欧美偷拍综合网_亚洲日本情欲片_另类综合第一页欧美丝袜第一区_欧美v日韩v国产

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　從收回存量土地、到收購(gòu)存量房，房地產(chǎn)正進(jìn)入新一輪的去庫(kù)存周期。

　　三季度以來(lái)，存量住房收儲(chǔ)進(jìn)入加速期，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有超50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，其中有核心一二線城市、三四線城市，還有縣級(jí)行政單位。其中，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確商品房需滿(mǎn)足的條件。

　　支持收儲(chǔ)的增量資金也在不斷入場(chǎng)。日前財(cái)政部部長(zhǎng)明確，專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，正在研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

　　業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，三季度以來(lái)，中央政策持續(xù)加碼，一攬子宏觀政策“大禮包”推出，將積極提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喨��?kù)存的起點(diǎn)，收儲(chǔ)商品房用作保障房，預(yù)計(jì)能幫助去化1.30億平米庫(kù)存，助力房地產(chǎn)基本面“止跌回穩(wěn)”。

　　增量資金不斷入場(chǎng)

　　政府“收儲(chǔ)”存量房，是指由政府收購(gòu)已建成的存量商品房，將其用作保障性住房。從收購(gòu)房源的角度看，具體包括“國(guó)企收儲(chǔ)未售新房”和“國(guó)企收購(gòu)居民舊房”兩種模式。因第二種模式比較分散，現(xiàn)多地在發(fā)文推行的，多指“收儲(chǔ)未售新房”這種模式。

　　早在今年5月份，國(guó)務(wù)院副總理何立峰便表示，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。央行也表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

　　政策支持下，多地發(fā)文支持收購(gòu)存量商品房。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，其中既有廣州、深圳等核心一二線城市，也有萍鄉(xiāng)、滁州等三四線城市，更不乏蘭考、灌南、赤壁等縣級(jí)行政單位，其中29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則。

　　只不過(guò)，與發(fā)文支持的城市數(shù)量相比，真正落地轉(zhuǎn)化的城市規(guī)模并不算大。

　　克而瑞稱(chēng)，截至目前，已完成收儲(chǔ)甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營(yíng)的城市并不多，福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等少數(shù)城市有項(xiàng)目落地。其中福州、重慶、天津、青島均是租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，收購(gòu)項(xiàng)目大多用于配租而非配售。

　　開(kāi)源證券表示，從各地收儲(chǔ)的落地情況看，推進(jìn)速度仍然較慢，主要堵點(diǎn)在于能夠達(dá)到收儲(chǔ)條件的項(xiàng)目較少，主要困難在于當(dāng)前租金回報(bào)率無(wú)法實(shí)現(xiàn)“商業(yè)可持續(xù)”。

　　實(shí)際上，資金問(wèn)題一直是過(guò)往收儲(chǔ)工作的痛點(diǎn)之一。太平洋證券表示，存量房“收儲(chǔ)”收益平衡較難，資金占用規(guī)模較大，可能存在一定缺口，資金來(lái)源有待拓展。

　　以鄭州為例，鄭州城發(fā)安居作為鄭州城發(fā)的保障性住房運(yùn)營(yíng)主體，收購(gòu)存量房的資金主要有：第一，城發(fā)安居自籌的自有資金，占比在20%左右；第二，項(xiàng)目配套融資，城發(fā)安居與房企達(dá)成項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議后，由銀行評(píng)估人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，給出放款比例及額度；第三，政府的收購(gòu)補(bǔ)貼和貼息。

　　為推動(dòng)收儲(chǔ)工作的進(jìn)展，三季度以來(lái)政策持續(xù)釋放，增量資金正在不斷進(jìn)場(chǎng)。

　　9月24日消息顯示，央行3000億元保障性住房再貸款中，央行資金支持比例將由60%提高至100%。這意味著央行將提供全額資金支持，降低了商業(yè)銀行的資金成本和放貸風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升商業(yè)銀行貸款投放積極性，進(jìn)而加快地方國(guó)企收儲(chǔ)進(jìn)度。

　　日前人大發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)也明確稱(chēng)，支持專(zhuān)項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，正在配合相關(guān)部門(mén)研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，地方專(zhuān)項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的政策正在制定政策細(xì)則，將加快落地。目前，城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款、地方專(zhuān)項(xiàng)債均可作為收儲(chǔ)存量商品房的增量資金，隨著增量資金的不斷落位，將加快地方政府收購(gòu)存量商品房的節(jié)奏。

　　有望消耗過(guò)億平方米庫(kù)存

　　地方收購(gòu)存量商品房后，有的轉(zhuǎn)為配租型保障房、有的轉(zhuǎn)為配售型保障房，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊懹钟卸啻螅?/p>

　　以鄭州為例，今年7月29日，鄭州市正式開(kāi)始首批配售型保障性住房配售工作，成為全國(guó)范圍內(nèi)率先開(kāi)啟“配售型保障性住房”配售交付的城市，首批有3個(gè)配售項(xiàng)目和1個(gè)預(yù)登記項(xiàng)目，共計(jì)1999套房源。

　　從市場(chǎng)反響看，三個(gè)項(xiàng)目共計(jì)搖中1242個(gè)家庭(含替補(bǔ))，據(jù)鄭州機(jī)構(gòu)調(diào)研，沁河苑和惠康佳苑房源90%概率售罄，因區(qū)位較好價(jià)格便宜，均為滿(mǎn)號(hào)搖號(hào)，相較而言雪松苑受歡迎程度較低。

　　值得注意的是，因保障性住房?jī)r(jià)格較低，過(guò)多投入市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊剛需項(xiàng)目形成沖擊�？硕�瑞稱(chēng)，鄭州首批保障性住房釋放的價(jià)格，約為周邊新房均價(jià)的50%～70%。周邊120平方米以下商品住宅，2024年8月成交299套，均價(jià)10184元/平方米，當(dāng)月有約20%的項(xiàng)目降價(jià)。

　　“即使部分城市會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)加劇區(qū)域內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，但是從地方政府和問(wèn)題企業(yè)角度而言，還是利大于弊。”克而瑞稱(chēng)，對(duì)于房企而言，后期若增加存量住房收購(gòu)的比例，將更大程度緩解企業(yè)的回款和銷(xiāo)售壓力，助力去庫(kù)存。

　　如果轉(zhuǎn)為配租型保障房，因配租型保障房因低于周邊平均租金，加之配套設(shè)施完善，往往能取得不錯(cuò)的招租效果。租賃相較于購(gòu)買(mǎi)而言，成本可控，對(duì)部分剛需而言，保租房的確存在一定的吸引力。

　　整體而言，存量房收儲(chǔ)工作，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)去庫(kù)存意義重大。

　　“從房地產(chǎn)待售面積口徑看，2020年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存重新進(jìn)入上行期。截至2024年9月，商品房待售面積7.32億平米，已經(jīng)超過(guò)2015年末的高峰水平�！遍_(kāi)源證券表示。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2025年或?qū)⒊蔀樾乱惠喎康禺a(chǎn)去庫(kù)存的元年，主要由三方面因素貢獻(xiàn)：新開(kāi)工與銷(xiāo)售之間的剪刀差、收儲(chǔ)商品房用作保障房、城中村改造。2021年至2024上半年末，我國(guó)累計(jì)開(kāi)工建設(shè)和籌集了685萬(wàn)套保障性租賃住房；假設(shè)后續(xù)保障性租賃住房全部由收儲(chǔ)貢獻(xiàn)，預(yù)計(jì)能夠幫助去化庫(kù)存185萬(wàn)套，按照套均70平米估算，預(yù)計(jì)能幫助去化1.30億平米庫(kù)存。

　　華福證券表示，2020年以來(lái)現(xiàn)房庫(kù)存占比爬升，從2020上半年的13.7%上升至2024上半年的26.7%，且小體量未出險(xiǎn)/民營(yíng)房企有較高現(xiàn)房庫(kù)存壓力。專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策的加快落地，有利于緩解現(xiàn)房累庫(kù)壓力，降低行業(yè)結(jié)構(gòu)性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，從供給端發(fā)力推進(jìn)“止跌回穩(wěn)”。

　　如果加上對(duì)存量土地的消化，房地產(chǎn)走向供需平衡的步伐會(huì)更快。

　　國(guó)信證券表示，當(dāng)前房地產(chǎn)土地庫(kù)存20.8億平方米，占比59%；未竣工庫(kù)存7億平方米，占比20%；竣工庫(kù)存7.4億平方米，占比21%，總庫(kù)存去化周期為3.5年。要將去化周期降至2.3年左右的合理水平，假設(shè)2025年自發(fā)需求10億平方米，則超量庫(kù)存為5到8億平方米。

　　該機(jī)構(gòu)稱(chēng)，能否彌補(bǔ)這5到8億平方米的需求缺口，將是2025年能否走向供需均衡的關(guān)鍵所在。從政策方向看，供給側(cè)即收回存量土地，資金需求約2萬(wàn)億元。需求側(cè)城中村改造和收儲(chǔ)是主要切入點(diǎn)，資金需求約4萬(wàn)億元。打通相關(guān)政策的核心堵點(diǎn)，輔以資金，才能有較快進(jìn)展。