海報(bào)新聞見習(xí)記者 孔一穎 廣州報(bào)道
業(yè)委會(huì)在小區(qū)自治和物業(yè)管理中的作用不可或缺，但令人遺憾的是，多年以來，全國眾多城市小區(qū)在業(yè)委會(huì)運(yùn)作方面鮮有穩(wěn)定而成型的模式，乏善可稱。
近日，深圳擬推出一項(xiàng)新規(guī)，“在特定情形下，社區(qū)居民委員會(huì)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)……”引來業(yè)界廣泛關(guān)注。
2月26日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市民政局共同發(fā)布《深圳市社區(qū)居民委員會(huì)代行住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理辦法（試行）(征求意見稿)》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》），向社會(huì)征求意見，《管理辦法》規(guī)定，在特定情形下，社區(qū)居民委員會(huì)可代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，以填補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)缺位，及時(shí)處置物業(yè)管理問題。
對(duì)于這一新規(guī)，深圳市住建局特區(qū)物管條例修法小組成員，深圳市法制辦特區(qū)物管條例修法評(píng)審專家楊志敏表示，“居代業(yè)”是沒有辦法的辦法，屬于權(quán)宜之計(jì)，讓居委會(huì)從裁判員變成運(yùn)動(dòng)員，會(huì)讓矛盾糾紛復(fù)雜化，更難解。
深圳現(xiàn)狀：僅三成小區(qū)成立業(yè)委會(huì)
為什么要推行“居代業(yè)”？《管理辦法》的起草說明中表示，目前深圳部分小區(qū)存在業(yè)委會(huì)“成立難”“換屆難”等問題。不成立業(yè)委會(huì)不利于住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升，影響住宅區(qū)的正常運(yùn)作。
那么深圳的業(yè)委會(huì)覆蓋率有多少？記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，1991年3月22日，中國內(nèi)地第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)在羅湖區(qū)黃貝路天景花園（由萬科開發(fā)）宣告成立，王石等萬科高層悉數(shù)到場(chǎng)。
但這樣的先發(fā)優(yōu)勢(shì)并沒有給深圳業(yè)委會(huì)的發(fā)展帶來幫助。深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉雙樂2021年接受《深圳商報(bào)》記者采訪時(shí)表示，深圳目前有4000多個(gè)商品房住宅小區(qū)，成立業(yè)委會(huì)的比例也就是30%出頭。
在楊志敏看來，“深圳三成小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的數(shù)據(jù)有些過于樂觀了”。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決�！霸谏钲�，有不少人買房后住在別處，或者一個(gè)人有不止一套房產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際居住人員不夠多，民法典的‘雙三分之二原則’，在該層面會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的成立和業(yè)主大會(huì)的部分決策產(chǎn)生一定阻力，所以目前深圳業(yè)委會(huì)覆蓋率有三成已經(jīng)算高了�！睏钪久粽f。
新規(guī)評(píng)說：“一項(xiàng)能不用就不用的規(guī)定”
那么，正在征求意見的《管理辦法》一經(jīng)實(shí)施，能扭轉(zhuǎn)業(yè)委會(huì)成立率低的局面嗎？楊志敏回答說：“很難，它設(shè)立的初衷是為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，不負(fù)責(zé)解決業(yè)委會(huì)成立率低的問題�！�
梳理深圳擬推的《管理辦法》可以發(fā)現(xiàn)，該辦法共分五章，三十條。其中第二章第八條對(duì)何種情況下啟動(dòng)“居代業(yè)”作出具體規(guī)定：一是小區(qū)已經(jīng)開展首次業(yè)主大會(huì)籌備活動(dòng)但最終沒有成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)的、或者已經(jīng)開展換屆工作但沒有產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)的。二是這一類小區(qū)在遇到重大事件或緊急情況需要業(yè)委會(huì)及時(shí)解決的�！巴瑫r(shí)滿足這兩種情形時(shí)，街道應(yīng)當(dāng)指定居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”
“居代業(yè)”之后可以做什么？第三章第十三條規(guī)定：組織業(yè)主共同決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；代行管理住宅區(qū)的業(yè)主共有資金基本賬戶；調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。
“所以，《管理辦法》不是解決業(yè)委會(huì)成立率低的問題，它解決的是業(yè)主合法權(quán)益受損害時(shí)怎么辦的問題�！睏钪久魪�(qiáng)調(diào)，“居代業(yè)”是沒有辦法的辦法，是權(quán)宜之計(jì)，是能不用就不用的一項(xiàng)規(guī)定。
即便如此，《管理辦法》依然有一些值得商榷的部分。
“首先是居委會(huì)基層行政任務(wù)過重，是否還有精力承擔(dān)這部分相對(duì)繁重的工作。其次，居委會(huì)在矛盾糾紛中既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，會(huì)不會(huì)讓有些問題更為復(fù)雜難解？”楊志敏說。
除了對(duì)未來落實(shí)效果的擔(dān)憂，也有不少法律人士對(duì)部分條款提出異議。曾擔(dān)任過16個(gè)小區(qū)業(yè)主方法律顧問的律師張培源認(rèn)為，《管理辦法》第25條沒有明確“居代業(yè)”的法律責(zé)任，“《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》在第九章106、107、108、109條等規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律責(zé)任。既然居委會(huì)代行了，應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)和業(yè)委會(huì)一樣的法律責(zé)任。比如在退出交接時(shí)，居委會(huì)也應(yīng)該接受審計(jì)，而不僅是清算”。
上海做法：黨總支牽頭組建業(yè)委會(huì)
如果說深圳的《管理辦法》是為了解決現(xiàn)實(shí)困難，那么提高業(yè)委會(huì)成立的數(shù)量或有可能從源頭處避免困難發(fā)生，二者的理想狀態(tài)是，居委會(huì)有余力指導(dǎo)業(yè)委會(huì)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)又能配合居委會(huì)的工作。
據(jù)了解，到2021年，上海小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立率已高達(dá)90%，那么上海是如何解決業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)作難、換屆難等問題的呢？
為此，記者采訪了上海市浦東新區(qū)某街道陳姓黨委書記，她表示，由于其所在街道的老舊小區(qū)較多，業(yè)委會(huì)已經(jīng)完成100%的覆蓋率，為了達(dá)到更好的服務(wù)效果，有些小區(qū)還采取業(yè)委會(huì)和居委會(huì)相關(guān)人員交叉任職的做法，以推動(dòng)一些公共設(shè)施的修繕和維護(hù)工作。
對(duì)于沒有成立業(yè)委會(huì)的新建小區(qū)，該街道下轄居委會(huì)的做法通常是由黨總支書記牽頭籌備。“我們按照屬地原則，新建小區(qū)屬于哪個(gè)居委會(huì)，就由該居委會(huì)的黨總支書記去作為業(yè)委會(huì)籌備小組的組長(zhǎng)，牽頭開展業(yè)委會(huì)成立事宜�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
通常這個(gè)成立過程最快也需要7-8個(gè)月時(shí)間，遇上不配合的、工作不好開展的小區(qū)，業(yè)委會(huì)成立時(shí)間會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)，“但基本不會(huì)放棄”，過程中，黨總支書記會(huì)通過協(xié)調(diào)、發(fā)動(dòng)、宣講、動(dòng)員等等工作，呼吁業(yè)主參與業(yè)委會(huì)籌備和選舉等。
“我們轄區(qū)多是老舊小區(qū)，業(yè)委會(huì)組成以退休人員為主，但我了解到的多數(shù)商品房小區(qū)中，也不乏愿意參與的青年人�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，還有一些高檔小區(qū)，業(yè)委會(huì)資金充裕的，也會(huì)采取聘請(qǐng)專人代管業(yè)委會(huì)的方式進(jìn)行管理。
“其實(shí)很多業(yè)主并不知道自己的權(quán)益是什么，平時(shí)應(yīng)盡哪些義務(wù)，所以很少主動(dòng)了解小區(qū)共有部分的管理情況和收支情況，我們的做法就是先協(xié)助他們組建業(yè)委會(huì)，不斷宣教相關(guān)權(quán)益和義務(wù)，慢慢地提高小區(qū)業(yè)主的意識(shí)，也幫助業(yè)委會(huì)步入正軌�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
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